האם ריבית על משכנתא היא הוצאה מוכרת? הסוד שיחסוך לכם אלפי שקלים במס

פורסם ע"י רביב זדה ב: 17/08/2026 | עודכן לאחרונה ב: 17/08/2026

יועץ משכנתאות ושמאי מקרקעין, רכוש וחקלאות.

בעל תואר ראשון בהנדסת מכונות ותואר שני במנהל עסקים

חבר התאחדות יועצי המשכנתאות וחבר לשכת שמאי המקרקעין

זוג שהכרתי לפני כשנתיים קנה דירה שנייה להשקעה בפתח תקווה. הם לקחו משכנתא ל-20 שנה והשכירו את הנכס תמורת 3,700 ש"ח בחודש.

כשהגיע הזמן להגיש את הדוח השנתי למס הכנסה, רואה החשבון שלהם שאל אותם שאלה פשוטה:

"באיזה מסלול מיסוי אתם רוצים לדווח על שכר הדירה?"

הם לא ידעו שיש בכלל בחירה. ואז הוא שאל שאלה שנייה, מסובכת יותר: "כמה ריבית שילמתם השנה על המשכנתא של הדירה הזאת?"

הם לא ידעו את התשובה, ובטח שלא ידעו שהיא רלוונטית למס הכנסה. הם חושבים שריבית משכנתא היא פשוט הוצאה שסופגים. התברר שהם שילמו למדינה אלפי שקלים מיותרים בשנה – רק כי לא ידעו שריבית על משכנתא יכולה להיות הוצאה מוכרת, אך ורק בתנאים מסוימים ובמסלול מיסוי ספציפי.

האם ריבית על משכנתא היא הוצאה מוכרת?

מהי בעצם "הוצאה מוכרת" בדירה מושכרת?

במס הכנסה, הוצאה מוכרת היא הוצאה שהוצאתם כדי לייצר הכנסה, והחוק מאפשר להפחית אותה מההכנסה החייבת במס. העיקרון דמה לעסק: חנות נעליים מקזזת את עלות הרכישה של הנעליים לפני שהיא משלמת מס על הרווח.

אותו היגיון חל על דירה להשקעה: אם המשכנתא היא מה שאפשר לכם לרכוש את הנכס המניב, הריבית נחשבת כהוצאת מימון ישירה לייצור שכר הדירה.

אזהרה חשובה: רק הריבית מוכרת – לא הקרן!

החזר המשכנתא החודשי מורכב מקרן וריבית. החזר הקרן הוא סילוק חוב (ולא הוצאה), ולכן אינו מוכר למס. רק רכיב הריבית – המופיע בטבלת הסילוקין (שפיצר) מהבנק – הוא זה שניתן לקזז.

האם ריבית על משכנתא היא הוצאה מוכרת?

3 מסלולי מיסוי שכר דירה: איפה נכנסת המשכנתא?

השאלה אם הריבית מוכרת תלויה קודם כול במסלול המיסוי שתבחרו:

מבוטחים ומשקיעים רבים בוחרים אוטומטית במסלול הפטור כי הוא נשמע הכי פשוט, ומפסידים כסף רב – במיוחד בתקופות של ריבית גבוהה במשק.

מתי מסלול המס השולי (עם קיזוז ריבית) משתלם?

החישוב כדאי במיוחד במקרים הבאים:

• מימון גבוה (LTV): כשהמשכנתא גדולה יחסית לשווי הנכס, ולכן רכיב הריבית בהחזר החודשי משמעותי (במיוחד בשנים הראשונות).

• סביבת ריבית גבוהה: ככל שריבית הפריים והמסלולים הקבועים גבוהים יותר, רכיב הריבית המוכר גדל ומקטין את חבות המס.

• הוצאות נלוות נוספות: כשיש הוצאות משמעותיות על שיפוץ, תיקון נזילות, ביטוח מבנה ופחת שנתי (2% משווי המבנה).

• שכר דירה גבוה מהתקרה: כששכר הדירה חורג מתקרת הפטור, ובלי קיזוז הייתם משלמים מס משמעותי.

הטעות הנפוצה: מה לגבי דירת המגורים הפרטית שלכם?

רבים טועים לחשוב שניתן לקזז ריבית משכנתא על דירת המגורים הפרטית.

בישראל (בשונה ממדינות כמו ארה"ב) אין פטור או ניכוי מס על משכנתא לדירה ראשונה שמתגוררים בה, מכיוון שאין כנגדה "הכנסה חייבת".

מה לגבי עצמאים שעובדים מהבית?

עצמאים המקצים חדר ייעודי בביתם לצורכי עבודה יכולים לעיתים לקזז חלק יחסי מהוצאות הדירה – כולל חלק יחסי מריבית המשכנתא – לפי שיעור שטח החדר מתוך שטח הדירה. מדובר בהוצאה מעורבת הדורשת תיעוד סדור ויועץ מס/רואה חשבון בלבד.

איך זה משפיע על בניית תמהיל המשכנתא?

אם אתם יודעים מראש שהדירה מיועדת להשקעה, מומלץ לקחת זאת בחשבון כבר בעת תכנון תמהיל המשכנתא.

מסלול שכולל רכיב ריבית גבוה יותר בשנים הראשונות אינו בהכרח חיסרון בנכס מניב – שכן חלק גדול יותר מההחזר החודשי ייחשב כהוצאה מוכרת ויקטין את תשלום המס.

טיפ זהב: מומלץ לבצע בדיקת תקופתית (אחת לשנה-שנתיים) של תמהיל המשכנתא. בדיקה זו תגלה לכם בדיוק כמה ריבית שילמתם בפועל ותאפשר לכם ולרואה החשבון שלכם למקסם את הדוח השנתי.

שאלות נפוצות (FAQ)

האם כל תשלומי המשכנתא נחשבים להוצאה מוכרת?

לא. רק רכיב הריבית והפרשי ההצמדה מוכרים כהוצאה. החזר הקרן נחשב לפירעון חוב ולא ניתן לנכותו מההכנסה.

איפה אני רואה כמה ריבית שילמתי השנה?

באישור היתרות השנתי שנשלח אלייך מהבנק/גוף המלווה מדי שנה (או בטבלת הסילוקין של ההלוואה).

האם כדאי לעבור למסלול מס שולי רק בשביל הריבית?

זה דורש סימולציה. אם סך הריבית, הפחת וההוצאות המנוכות גבוה משכר הדירה או מוריד את הרווח החייב לרמה נמוכה – המסלול השולי יהיה משתלם בהרבה ממסלול 10%.

בשורה התחתונה

הבדלים קטנים בהבנת חוקי המיסוי והמשכנתאות יכולים להיות שווים אלפי שקלים בשנה. לפני שאתם מדווחים אוטומטית במסלול הפטור – שוו בנפשכם לבדוק את המספרים האמיתיים.

מתכננים לרכוש דירה להשקעה או רוצים למקסם את תמהיל המשכנתא הקיים?

אני מזמין אתכם ליצור קשר דרך האתר לשיחת ייעוץ ראשונית ללא עלות וללא התחייבות, שבה נבחן את תמהיל המשכנתא ואת כדאיות הקיזוזים עבורכם.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ מס אישי - לפני קבלת החלטה על מסלול מיסוי או קיזוז הוצאות מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס מוסמך.

מאמרים נוספים בנושא:

• ריבית על משכנתא הפוכה: איך היא נקבעת ומה זה אומר עליך

• ריבית על משכנתא של מיליון שקל: איך זה באמת משפיע עליכם

• שמאי רכוש פרטי: מתי כדאי לשכור אחד ולמה זה משתלם

• משכנתא לרכישת נכס בחו"ל

• הערכת שווי נכס: איך זה עובד ולמה זה קריטי לפני שחותמים

מהאתר שלנו:

• חזרה לעמוד הבית

• חזרה לבלוג