כמה מטרים באמת יש בדירה שלכם? משרד המשפטים מפרסם את תקן 9.1 החדש

פורסם ע"י רביב זדה ב: 16/09/2026 | עודכן לאחרונה ב: 16/09/2026

יועץ משכנתאות ושמאי מקרקעין, רכוש וחקלאות.

בעל תואר ראשון בהנדסת מכונות ותואר שני במנהל עסקים

חבר התאחדות יועצי המשכנתאות וחבר לשכת שמאי המקרקעין

אחת השאלות הנפוצות ביותר בעסקאות נדל"ן היא: "מה השטח האמיתי של הדירה?". מי שקונה, מוכר או נוטל משכנתה מגלה מהר מאוד שלכל מסמך יש מספר משלו: שטח הארנונה שונה משטח הטאבו, היתר הבנייה מציג מספר אחר, והפרוספקט של הקבלן נוקב במספר גבוה בהרבה.  

בדירות ששוויין מיליוני שקלים, פער של מטרים בודדים מתרגם בן-רגע להפרש של עשרות ומאות אלפי שקלים במחיר הנכס ובגובה המימון הבנקאי. כפי שדווח בתקשורת בתאריך 16/09/2026, מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים אישרה לאחרונה את תקן 9.1, שמטרתו לאחד את הגדרת המונח "שטח דירה", לבטל את תקן 9.0 מ-2006, ולשים סוף למחלוקות. קישור לאחת הכתבות שפורסמו בנושא 

כמה מטרים באמת יש בדירה שלכם

למה היה צורך בעדכון תקן 9.1 של מועצת שמאי המקרקעין?

תקן 9.0 שנקבע ב-2006 יצר לראשונה שפה שמאית אחידה, ואף אומץ בחוק המכר (דירות) ב-2008 ובנהלי המרשם בטאבו ב-2020. יחד עם זאת, בשטח נותרו נקודות רבות פתוחות לפרשנות – למשל לגבי קירות תומכים, מרפסות, עליות גג ומדרגות.  

התקן החדש, שגובש בשיתוף משרד המשפטים, משרד הבינוי והשיכון, המרכז למיפוי ישראל, הלמ"ס והתאחדות הקבלנים, מגדיר שיטת מדידה "תיחומית – מן החוץ אל הפנים". שטח הדירה מוגדר כמצולע סגור העובר על פני קירות החוץ ובמרכז הקירות המשותפים, תוך התאמה מלאה לכלים הנדסיים ממוחשבים.  

כמה מטרים באמת יש בדירה שלכם

הכללים וההכרעות העיקריות בתקן 9.1

• תנאי הסף להכללה בשטח דירה: 

  חלל ייספר כחלק מהדירה רק אם הוא עונה במצטבר על שלושה תנאים: מקורה וסגור בקירות, בעל כניסה ישירה וקבועה מתוך הדירה, וללא כניסה חופשית מיחידות אחרות או מהרכוש המשותף.  

• קירות משותפים: 

  מחצית מעובי הקיר המפריד בין הדירה לשטחים משותפים (כמו חדר מדרגות או פיר מעלית) או לדירות שכנות נכללת בשטח הדירה, והמחצית השנייה נכללת בשטח המשותף, לשמירה על "עיקרון רציפות השטח".  

• קירות תומכים ודירות מדרון: 

  בקירות חוץ תת-קרקעיים (כגון במרתפים או בדירות מדרון), יימדד עובי תיאורטי קבוע של 20 ס"מ בלבד, מאחר שעובי קיר מעבר לכך אינו מעניק תועלת שימושית לדייר ולא ניתן למדידה פיזית בבניין גמור.  

• עליות גג:

  ייכללו בשטח הדירה רק אם יש אליהן גישה באמצעות גרם מדרגות בנוי וקבוע, ויימדד רק השטח שגובהו הפנימי עומד על 1.80 מטר לפחות.  

• מדרגות פנימיות:

  שטח המדרגות נספר רק פעם אחת – במפלס שממנו הן עולות. החלל שמעל המדרגות במפלס העליון נחשב כפיר ואינו נספר שוב.  

• מרפסות שמש, גג ומסתורים:

  אינם נכללים בשטח הדירה, אלא נמדדים ומדווחים בנפרד. מרפסת מקורה תיכלל בדירה אך ורק אם נסגרה מכל צדדיה בקירות קשיחים.  

• מחסנים:

  מחסן ייחשב כחלק משטח הדירה רק אם הוא צמוד פיזית לדירה והכניסה אליו היא מתוכה בלבד. מחסן קומתי או במרתף נמדד בנפרד.  

מדרג המקורות: על מה מותר לשמאי להסתמך?

סעיף מרכזי בתקן מדרג את המקורות הכתובים לקביעת השטח:  

1. עדיפות ראשונה: מדידת מודד מוסמך למצב הבנוי בפועל (As-Made).  

2. עדיפות שנייה: מפרט הדירה לפי חוק המכר בחוזים שנחתמו מול קבלן לאחר 27/05/2008.  

3. שטח רשום בטאבו: ייחשב מקור מהימן אך ורק לבתים משותפים שנרשמו משנת 2020 ואילך, לאחר אימות הצהרת המודד בתשריט. בבתים שנרשמו לפני כן, השטח הרשום נמדד לפי שיטות ישנות שגרעו קירות חוץ ואינן תואמות את התקן.  

4. מדידה גרפית מתשריט: בהיעדר מקור כתוב מהימן, תבוצע מדידה מתשריט הנדסי, בכפוף לאימות של לפחות 3 מידות ארוכות בביקור הפיזי בנכס.  

לסיכום,

תקן 9.1 אינו משנה את שטחה הפיזי של הדירה, אך הוא מפזר את חוסר הוודאות ומבטיח שקיפות מלאה. בדיקת שטח הנכס על ידי שמאי מקרקעין לפי התקינה המעודכנת מבטיחה התאמה מדויקת לשמאות הבנק, מונעת הפתעות ברישום, ומבטיחה תמחור הוגן ומדויק של הנכס.

עומדים לפני רכישה, מכירה, חלוקת ירושה או פירוק שיתוף?

אני מזמין אתכם לשיחת ייעוץ ראשונית ללא עלות וללא התחייבות. נבחן ביחד בצרכים של הנכס, נבחן את ההיבטים התכנוניים והמשפטיים, ונבטיח שאתם מקבלים את התמונה המלאה.

מאמרים נוספים בנושא:

• שמאי מהמרכז או מהצפון? הדילמה שעלולה לעלות לכם עשרות אלפי שקלים בשמאות

• לוקחים משכנתא חדשה? המדריך שיחסוך לכם עשרות אלפי שקלים והרבה מאוד לחץ

• שמאי הערכת נזקים: מתי צריך אותו ואיך הוא מגן עליכם

• שמאות מקרקעין בגירושין: איך מעריכים שווי נכס נכון ובלי מריבות

מהאתר שלנו:

• חזרה לעמוד הבית

• חזרה לבלוג