"המיליונרים הכי עניים שתכירו": הניתוח ההנדסי מאחורי מסע הנדל"ן של מתן אהביה
פורסם ע"י רביב זדה ב: 19/10/2026 | עודכן לאחרונה ב: 19/10/2026
יועץ משכנתאות ושמאי מקרקעין, רכוש וחקלאות.
בעל תואר ראשון בהנדסת מכונות ותואר שני במנהל עסקים
חבר התאחדות יועצי המשכנתאות וחבר לשכת שמאי המקרקעין
אנחנו המיליונרים הכי עניים שתכירו", מגדיר מתן אהביה (34) את מצבו הכלכלי בסרטוני הטיקטוק שלו ובפודקאסט "כסף בקיר" של גלובס.
מצד אחד – פורטפוליו נדל"ן מגוון שנבנה בתוך שש שנים בלבד: דירה ראשונה בדימונה שנמכרה ברווח, דירה בדניפרו שבאוקראינה שנרכשה בעיצומה של מלחמה ללא שקל הון עצמי, ושתי דירות נוספות באילת (אחת ב־920 אלף ₪ והשנייה במיליון ₪).
מצד שני – תזרים מזומנים חודשי שנשאר כמעט אפס, מגורים בשכירות ונהיגה יומיומית ביונדאי מודל 2011.
הניגוד המרתק הזה מעלה סוגיות הנדסיות, שמאית ומימוניות מהותיות:
האם הבחירה לחיות בצמצום בהווה לטובת עתיד פנסיוני נקי ממשכנתאות היא אסטרטגיה גאונית או הימור תזרימי מסוכן?
מדוע מיקור חוץ של חובות (OPM – Other People's Money) עוקף את מדד ה-S&P 500 עבור בעלי הון עצמי נמוך?
איך רכישת דירה בדימונה ב־400 אלף ₪ הפכה למנוע שיצר הון עצמי לעסקאות הבאות?
מהן המלכודות השמאיות והתזרימיות במימון 100% באמצעות הלוואות לכל מטרה כנגד נכסים מעבר לים?
וכיצד מנהלים נכון את הסיכונים ההנדסיים בדירות שיכון ישנות כדי שהנכסים אכן ישרדו עד לפרישה?
ניתוח מקצועי מפרק את האסטרטגיה של אהביה לשלביה, ובוחן מה עובד בה ואיפה טמונים המוקשים שחייבים לנטרל.
1. שבירת מיתוס שוק ההון: למה 20% תשואה לא הספיקו?
מתן החל את דרכו בגיל 28 כמשקיע פסיבי לפי עקרונותיו של וורן באפט והשקיע במדד ה-S&P 500. הוא עשה קורסים, למד והצליח לייצר תשואות יפות.
אך שם הוא נתקל במחסום המתמטי של משקיעים מתחילים: גודל הקרן.
כאשר יש בידיכם הון עצמי צנוע של כ-10,000 דולר (כ-37,000 ₪), גם תשואה חריגה של 20% בשנה מניבה רווח של כ-2,000 דולר בלבד.
מנגד, בעולם הנדל"ן הממונף, אותם 10,000 דולר שימשו מקדמה ראשונית לרכישת נכס מלא.
בדימונה נרכשה דירת 3 חדרים (75 מ"ר, קומה שישית) ב־400 אלף ₪ ב־2020 – מחיר שהיה נמוך משמעותית ממחיר השוק.
כעבור שנה וחצי בלבד, על רקע גל עליות המחירים הארצי ושיפוץ מינורי, הדירה נמכרה ב־520 אלף ₪.
הרווח הנקי – כ-120 אלף ₪ – לא נבע מהון עצמי גדול, אלא מכך שרוב הרווח נוצר על כספי הבנק. זהו הזינוק הראשוני שהניע את כדור השלג.
המיליונרים הכי עניים שתכירו
2. מודל "מיקור חוץ לחובות": איך שוכרים קונים לכם נכסים?
ההגדרה המדויקת ביותר של מתן לאסטרטגיה שלו היא: מיקור חוץ לחובות (Outsourcing Debt).
במקום לפחד מחובות, הוא רותם אותם ככלי עבודה:
"אני יודע לקבל משכנתא שהשכירות תכסה. אז בעצם יש לי פה חוב שאני לקחתי מהבנק ואמרתי לבן אדם רנדומלי ברחוב: 'אבי, יש מצב שאתה סוגר לי את החוב הזה? זה 4,000 שקל כל חודש'. ואבי אומר לי: 'כן, אבל אתה יודע מה? פעם בשנה תתקן לי את השירותים כשהם מתקלקלים', ואני אומר לעצמי סבבה. השאלה כמה עוד אנשים כאלה אני יכול להביא?".
במודל הזה, הנכס אינו מיועד לייצר תזרים מזומנים חופשי למחיה ביום-יום, אלא לתפקד כתוכנית חיסכון פנסיונית ארוכת טווח:
הבנק מעמיד את ההון (75%–100% מימון).
השוכר משלם מדי חודש את הקרן והריבית ומחסל את החוב.
כעבור תקופת ההלוואה המשכנתה מתאפסת, והנכס נשאר נקי וחופשי בידי המשקיע.
3. להיות "עני" בהווה כדי להיות חופשי בפנסיה: דחיית סיפוקים מול סיכון תזרימי
כשאהביה מגדיר את עצמו ואת בת זוגו כ"מיליונרים עניים", הוא למעשה בוחר בדחיית סיפוקים מודעת: בעוד שחלק ניכר ממעמד הביניים הישראלי בוחר להיראות עשיר בהווה (רכב חדש במימון של 3,500 ₪ בחודש, חופשות ממונפות ושדרוג לייפסטייל) ומגיע לגיל פרישה ללא רשת ביטחון, אהביה נוהג ביונדאי 2011 ומקריב את התזרים החודשי השוטף של שנות ה-30 לחייו.
המשמעות הכלכלית לגיל 60:
ברגע שתקופת המשכנתאות תסתיים, דמי השכירות מכל הנכסים יזרמו ישירות לחשבון הבנק שלו כהכנסה פאסיבית נקייה:
3 דירות שיניבו יחד כ-10,000–14,000 ₪ נטו בחודש שוות ערך לתיק פנסיוני או הון נזיל של מעל 3.5 מיליון ₪!
עבור מי שאין לו פנסיה תקציבית או חיסכון צבור ענק, זהו פתרון מוחשי שמאפשר "לסמן וי על הפחד של מה יקרה אם לא יהיה לי כסף בפנסיה".
מתי האסטרטגיה הזו עובדת ומתי היא עלולה להתרסק?
כדי שהמודל הזה יצליח ולא יישבר באמצע הדרך, נדרשים שני תנאי ברזל:
הפרדה מוחלטת בין תזרים הבית לתזרים הדירות:
המשכורת השוטפת שלכם חייבת להספיק לקיום המשפחה בכבוד. אם כל חודש ללא שוכר או תקלת אינסטלציה בדירה באילת דורשים לקחת הלוואת אקספרס בבנק – הנכסים יהפכו למשקולת שתטביע אתכם הרבה לפני שהמשכנתאות יסתיימו.
פחת הנדסי ובלאי של מבנים ישנים:
דירות שנבנו בשנות ה-60 וה-70 בדימונה או באילת לא ימשיכו לתפקד מעצמן עוד 25 שנה ללא השקעות הון. נזקי מים, החלפת קווי ביוב, איטום גגות וסדיקה במבנה דורשים הפרשה קבועה של "קרן תחזוקה" מדמי השכירות, ולא הסתמכות עיוורת על כך שהשוכר ישלם הכל ללא בלת"מים.
4. דירה ב־50 אלף דולר תחת אש: האנטומיה של עסקת דניפרו באוקראינה
ב־2022, בעיצומה של הפלישה הרוסית לאוקראינה, החליט אהביה לרכוש דירת 3 חדרים בעיר דניפרו שבמזרח אוקראינה תמורת 50 אלף דולר (כולל שיפוץ).
העסקה בוצעה ללא שקל אחד של הון עצמי: המימון כולו נלקח כהלוואה לכל מטרה בישראל, והדירה הושכרה בכ־300 דולר למשפחה שברחה מחרקוב. דמי השכירות מכסים במלואם את החזר ההלוואה החודשי בישראל.
הניתוח המקצועי והסיכונים:
היתרון: עסקה שממחישה כיצד מינוף מלא כנגד תזרים שכירות מאפשר רכישת נכס מאפס.
הסכנה המבנית: הלוואה לכל מטרה בישראל היא הלוואה אישית קצרת טווח (לרוב עד 5–7 שנים) בריבית פריים פלוס גבוהה. אם הדירה באוקראינה תיפגע חלילה מפגיעה ישירה, או שהדיירים יעזבו ולא יימצאו שוכרים חדשים – הבנק בישראל ימשיך לגבות את ההחזר החודשי ישירות מחשבון העו"ש בארץ.
שליטה וניהול: העסקה התאפשרה אך ורק הודות לקשר אישי ישיר (אמו של חבר שמתגוררת בעיר ומתפעלת את הנכס). רכישת נכס באזור מלחמה ללא גורם אמין בשטח היא הימור מסוכן ביותר.
5. המעבר לאילת: דירות של מיליון שקל דרך עיני השמאי
עם הרווח שנוצר ממכירת הדירה בדימונה, חזר מתן לשוק המקומי ורכש שתי דירות באילת – אחת בשכונת אופיר הוותיקה ב־920 אלף ₪, והשנייה במיליון ₪.
הבחירה באילת ובדימונה ממחישה עקרונות שמאות מרכזיים:
חסם כניסה נמוך: רכישת נכסים בטווח של פחות ממיליון ₪ מאפשרת פיזור נכסים וגיוס משכנתאות בהיקפים שאינם חונקים את יחס ההחזר המשפחתי (DTI).
תשואת שכירות מול המרכז: בעוד דירה בתל אביב מניבה לרוב 2%–2.5% ברוטו, דירות בפריפריה מניבות לרוב 3.5%–5%. הפער הזה הוא בדיוק מה שמאפשר לשכירות "לסגור את החוב" לבנק מבלי להיכנס לגירעון חודשי.
המוקשים בדירות שיכון ישנות:
במבנים ישנים באילת או בדימונה, תקלות צנרת ואינסטלציה הן עניין שבשגרה. רטיבות תת-רצפתית שלא מאובחנת ומטופלת לפי תקן 1550 (עד 6% לחות בחול) גורמת לעיוותי ריצוף ועובש. תיקון יסודי של מצע לחות כלואה עלול לעלות עשרות אלפי שקלים ולמחוק את כל רווחי השכירות השנתיים.
6. ארבעה לקחים הנדסיים מסיפורו של מתן אהביה
כושר החזר שווה יותר מרכב חדש:
הבחירה לנהוג ביונדאי 2011 במקום לקחת הלוואת רכב של 3,000 ₪ בחודש פינתה למתן כושר החזר שאפשר לו לקבל אישורים למשכנתאות של מאות אלפי שקלים.
רווח בנדל"ן עושים בקנייה:
בדימונה אותר נכס במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. שמאות מוקדמת ובדיקת עסקאות השוואה מעמיקות מאפשרות לזהות נכסים מתחת לרדאר.
הבנת מגבלת ההון העצמי ומס הרכישה:
כפי שאהביה מודה, מתישהו ההון העצמי נגמר, ורכישת דירות נוספות בארץ נעצרת בגלל מס רכישה של 8% מהשקל הראשון. השלב הבא מחייב תכנון מס מתקדם (כגון מגרש בבנייה שטרם קיבל טופס 4, הפרדה רכושית) או מעבר לשווקים בינלאומיים.
דחיית סיפוקים מבוקרת:
לוותר על תזרים שוטף בהווה כדי ליהנות מהכנסות נקיות בגיל 60 זו החלטה לגיטימית ואף מבריקה – בתנאי ששומרים על כרית ביטחון נזילה ולא מותחים את המינוף לקצה גבול היכולת.
שורה תחתונה
להיות "עני בתזרים" כדי להיות "עשיר בנכסים" זו אינה טעות – זוהי החלטה אסטרטגית של דחיית סיפוקים. כאשר המשכנתאות יסתיימו, דמי השכירות אכן ייכנסו במלואם ישירות לכיס וייצרו קצבה פנסיונית עצמאית ויציבה. אולם, הדרך לשם דורשת שמאות מוקדמת קפדנית, מניעת תקלות הנדסיות יקרות ותכנון תמהיל משכנתה שלא יישבר מול תנודות הריבית.
מתלבטים איך להתחיל להשקיע בנדל"ן עם הון עצמי נמוך? רוצים לבדוק כדאיות שמאית של דירה להשקעה בדימונה, באילת או בפריפריה?
משרד רביב זדה – שמאות מקרקעין ופתרונות מימון מעניק בדיקות היתכנות שמאית, אבחון תזרים אישי ותכנון מתווי מימון הנדסיים מותאמים אישית בפריסה ארצית.
📞 חייגו לשיחת אבחון ראשונית: 052-3156650
או שלחו הודעה ישירה לוואטסאפ לקבלת מענה מקצועי.
הבהרה: המידע המובא במאמר זה הינו לידיעה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ פיננסי, שמאי או משפטי מחייב. כל השקעה בנדל"ן (בישראל או בחו"ל) כרוכה בסיכונים ומחייבת בדיקה פרטנית של הנכס, תנאי המימון ויכולת ההחזר.
מאמרים מומלצים נוספים:
מהאתר שלנו:
שאלות נפוצות (FAQ)
האם באמת משתלם לוותר על תזרים חודשי בהווה למען דירות שישתחררו ממשכנתה בעתיד?
כן, עבור מי שמתייחס לנדל"ן כאל תוכנית חיסכון פנסיונית ולא כמקור הכנסה שוטף למחיה. כאשר המשכנתאות נפרעות על ידי השוכרים, המשקיע נשאר בגיל מבוגר עם נכסים נקיים מחובות שמניבים הכנסה חודשית קבועה. עם זאת, התנאי ההכרחי הוא שההכנסה השוטפת ממשכורת מספיקה לקיום המשפחה, כדי שלא להיקלע למחנק תזרימי במקרה של הוצאה פתאומית.
מה ההבדל בין השקעה ב-S&P 500 להשקעה בדירה ממונפת לפי מתן אהביה?
בשוק ההון (S&P 500) התשואה מחושבת אך ורק על ההון העצמי שהבאתם מהבית (למשל 10,000 דולר). בנדל"ן, אותו הון עצמי משמש מקדמה לרכישת נכס של 400,000 ₪ באמצעות משכנתה. עליית ערך מתונה של הנכס כולו מייצרת רווח שקלי גדול פי כמה ביחס להון המקורי, כיוון שרוב הרווח נוצר על כספי המימון הבנקאי.
מהי הסכנה המרכזית בנטילת מימון מלא (100%) לדירה בחו"ל?
כאשר לוקחים הלוואה לכל מטרה בישראל לרכישת נכס בחו"ל (כמו באוקראינה), ההלוואה רשומה על שמכם האישי בארץ ללא קשר לגורל הנכס מעבר לים. אם הדירה תיפגע, המטבע המקומי יקרוס או שהדיירים לא ישלמו – אתם עדיין מחויבים להחזיר את מלוא ההלוואה לבנק בישראל מתוך המשכורת השוטפת.
למה משקיעים בוחרים לקנות דירות ישנות בפריפריה למרות הצורך בשיפוץ?
דירות בפריפריה (כגון דימונה או שכונות ותיקות באילת) מאפשרות כניסה עם הון עצמי נמוך של 100–150 אלף ₪ בלבד, ומניבות אחוזי שכירות שוטפים גבוהים יותר מאשר במרכז (סביב 3.5%–5%). בנוסף, רכישת נכס במחיר נמוך ממחיר השוק מאפשרת ביצוע השבחה קוסמטית מהירה ומכירה ברווח הון משמעותי.
כיצד משפיע רכב ישן ללא מימון על קבלת משכנתה נוספת?
הוראות בנק ישראל מגבילות את סך ההחזרים החודשיים של משק בית לעד 40% מההכנסה הפנויה. כל הלוואת רכב של 3,000 ₪ גורעת מכושר ההחזר סכום שיכול היה לאפשר גיוס משכנתה של כ-600 אלף ₪. ויתור על רכב חדש משאיר את מלוא כושר הגיוס פנוי לרכישת נכסים מניבים.
Comments